Vender tu casa hipotecada: todo lo que necesitas saber en Colombia

¿Se puede vender un inmueble hipotecado en Colombia?

Sí, totalmente. Vender un inmueble hipotecado en Colombia no solo es posible, sino que también es muy común.

El Código Civil Colombiano lo deja claro en su Artículo 2440: “el dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante, cualquiera estipulación en contrario”.

Esto significa que, como dueño de un inmueble hipotecado, puedes venderlo cuando quieras. Incluso si en tu contrato original hay una cláusula que lo prohíbe, esa cláusula no tiene validez jurídica. Tu derecho a vender está protegido por la ley.

Tres formas de vender tu inmueble hipotecado

Tienes tres caminos para cerrar esta venta. Te los explicamos:

1. El comprador usa un crédito para pagar tu deuda (la más común)

Aquí el comprador pide un crédito hipotecario para cancelar lo que debes. Puede hacerlo de dos maneras:

Con un banco diferente al que tiene tu hipoteca:

El comprador solicita su crédito. El banco hace el estudio de títulos y el avalúo del inmueble. Una vez aprobado, el nuevo banco paga directamente lo que debes y cancela tu hipoteca anterior. El comprador constituye una nueva hipoteca con su banco.

Con el mismo banco que tiene tu hipoteca:

El proceso es similar. El comprador pide su crédito con tu mismo banco, proceden con el estudio de títulos y avalúo del inmueble. Una vez aprobada la financiación, el banco abona el saldo de tu deuda, cancela tu hipoteca y constituye la nueva a nombre del comprador. Todo queda en casa.

2. Pagas tu deuda antes de vender

Esta opción es directa. Tú o el comprador pagan la totalidad de tu deuda con recursos propios. Una vez saldada, se cancela la hipoteca. Después se hace la escritura de compraventa sin gravámenes libre de hipoteca. Simple y limpio.

3. Vendes sin cancelar la hipoteca (el menos recomendado)

Aquí la propiedad pasa al comprador, pero tu hipoteca sigue activa. ¿El riesgo? Si no pagas, el banco puede embargar el inmueble, aunque ya no sea tuyo. El gravamen persigue al bien, no a la persona. Esta opción es la menos recomendada para ambas partes.

¿Y si tu hipoteca no es con un banco?

Los procesos que te contamos están estandarizados entre entidades financieras. Eso hace todo más ágil y seguro.

Pero si tu hipoteca es con una persona natural o una entidad no financiera, no hay procesos homologados. En estos casos, lo usual es pagar la deuda con recursos propios y cancelar la hipoteca antes de que el nuevo banco desembolse la plata para cerrar la compraventa.

¿Cómo saber si una propiedad está hipotecada? El certificado de tradición

Fácil: descarga el Certificado de Tradición en la página de la Superintendencia de Notariado y Registro. Cuesta alrededor de $21.900 pesos en 2025.

Ahí ves todos los gravámenes del inmueble, incluidas las hipotecas. ¿Quieres saber cómo leerlo y qué señales de alerta buscar? Consulta nuestra guía completa del Certificado de Tradición.

Los documentos y pasos para una compraventa segura de casas o apartamentos hipotecados

Para hacer una compraventa segura de un inmueble hipotecado, se deben cumplir, principalmente, los siguientes pasos y reunir la documentación clave:

Documentos que necesitas:

1. Certificado de Tradición: de todas las matrículas inmobiliarias que hagan parte del negocio (casa, parqueadero, depósito/cuarto útil, etc.).

2. Escrituras anteriores: que demuestren la cadena de tradición.

3. Certificado del acreedor hipotecario: documento expedido por el acreedor que muestre el saldo actual y condiciones de la hipoteca del vendedor.

4. Impuesto predial: paz y salvo del impuesto predial del año en curso.

Estos son los básicos. Pueden variar según el mecanismo de compraventa que elijas.

El proceso paso a paso:

1. Estudio de títulos por matrícula: realizar un análisis independiente de cada matrícula inmobiliaria que hace parte de la compraventa.

2. Validar la cadena de tradición: consiste en una revisión jurídica completa de la historia del inmueble. El objetivo es confirmar que el inmueble no tiene problemas legales.

3. Compra a través de crédito hipotecario: si el comprador usa financiación para comprar la vivienda, luego del estudio de títulos, se surtirá el proceso mencionado con anterioridad, que incluye la constitución de la nueva hipoteca y el desembolso del crédito por parte del banco.

4. Conocer la contraparte y el bien: el comprador evalúa la idoneidad del vendedor y hace una inspección física y legal completa del inmueble.

Un consejo clave antes de comprar apartamentos hipotecados

La compra de un inmueble hipotecado requiere una diligencia especial para mitigar riesgos. David Vargas Díaz lo resume así: "La recomendación central es buscar una muy buena asesoría para hacer una debida diligencia de la propiedad".

Contar con un profesional en estudios de títulos minimiza los riesgos relacionados con riesgos legales que puedan afectar la operación.

Ahora lo sabes: vender tu casa hipotecada es legal, común y seguro si sigues los pasos correctos. Con la asesoría adecuada, el proceso fluye sin complicaciones.

¿Necesitas vender tu inmueble hipotecado? Déjanos tus datos aquí para que nuestros agentes te contacten y te guíen en cada paso. ¿Cuándo empezamos?