Valentina Chavarría Cifuentes
Al vender tu casa en Colombia, considera el impuesto. No solo es la venta, sino las obligaciones tributarias ante la DIAN. Esta guía te explica cuánto pagas de impuesto al comprar una vivienda y qué tener en cuenta para una venta legal y sin sorpresas.
Vende tranquilo y sin sorpresas. Descubre cuánto impuesto se paga por vender una casa y cómo simplificar todo el proceso tributario cuando vendas tu inmueble.
¿Piensas vender tu casa? No solo necesitas encontrar comprador y fijar un precio. También debes cumplir con obligaciones tributarias que, si las pasas por alto pueden traerte sanciones con la DIAN.
En esta guía te explicamos de forma simple qué impuestos pagas al vender tu inmueble. Así podrás hacer todo legal y seguro.
La ganancia ocasional por venta de inmuebles surge cuando vendes tu propiedad por un valor mayor del que la compraste (tu costo fiscal). Esa diferencia es tu ganancia ocasional y paga el 15% según la Ley 2277 de 2022.
El costo fiscal es tu punto de partida. Es lo que pagaste al comprar la propiedad, sumado a las mejoras y otros gastos legalmente reconocidos, como los de notaría y registro. A veces se usa como referencia el avalúo catastral ajustado. Resta este valor de tu precio de venta y tienes tu ganancia.
La ganancia ocasional es la plata que ganaste vendiendo tu casa por más de lo que la compraste. Así de simple. ¿Cuánto es el impuesto por ganancia ocasional? El 15% de tu utilidad. Pero con buena planeación, puedes optimizar este pago. ¿Ya sabes cuánto ganas con tu venta?
¿Has tenido el inmueble por menos de dos años? La utilidad no se considera ganancia ocasional, sino renta ordinaria, y se tributa según la tabla progresiva del Ministerio de Hacienda.
¿Adquiriste la propiedad por herencia? Te aplica un régimen especial de ganancia ocasional, con reglas particulares para su cálculo
Si la propiedad fue tu vivienda habitual, y puedes demostrar que la habitaste de forma continua por más de dos años, podrías aplicar el beneficio de ganancia ocasional exenta en venta de inmuebles.
Este impuesto a la venta de inmuebles lo debes pagar antes de cerrar el negocio. La DIAN te lo cobra anticipado y se descuenta directo del valor total de la venta. ¿Quién lo paga? Generalmente, la retención en la fuente la asume el vendedor, a menos que negocien otra cosa entre las partes.
1% del valor total de la compraventa: cuando la compra no supera 20.000 UVT. Esta es la retención en la fuente por venta de inmuebles más común.
2,5%: si el inmueble no se usará para vivienda o si el valor de la venta supera las 20.000 UVT. Las tarifas de retención de la fuente serán las establecidas por la DIAN para 2025.
La retención en la fuente es un impuesto a la venta de inmuebles que no tiene vuelta atrás. Por eso es clave que lo tengas calculado desde el principio.
El impuesto de registro se paga para inscribir la compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La tarifa se encuentra entre 0,67 % y 1 % del valor de la venta, según la abogada Natalia Rodríguez, experta en registro de bienes públicos y privados. Este gasto suele dividirse entre comprador y vendedor.
Además, debes tener en cuenta el impuesto de beneficencia, este no aplica en todos los departamentos, pero sí en algunos como Antioquia, donde equivale al 1% del valor de la compraventa.
Impuesto | Tarifa aproximada |
|---|---|
Registro | 0.67% |
Beneficencia (en Antioquia) | 1% |
"Es necesario tener en cuenta que tanto los gastos notariales como los de registro en instrumentos públicos pueden variar, especialmente si se pretende limitar el derecho real de dominio mediante algún tipo de gravamen sobre la propiedad, así lo establece la Ley 1579 de 2012."
Su consejo es clave: debes estar a paz y salvo con todas obligaciones del inmueble. Sin esto, no puedes cerrar la venta.
Imagina que tienes una casa en Medellín. La compraste hace 9 años por $200 millones. La vendes hoy por $250 millones. ¿Cuánto pagas de impuestos?
Tipo de impuesto | Porcentaje | Fórmula | Monto a pagar |
|---|---|---|---|
Retención en la fuente | 1 % | 1% x valor de venta 1% × 250.000.000 | $2.500.000 |
Impuesto de ganancia ocasional | 15 % | 15% × (valor venta - valor compra) 15% × 50.000.000 | $7.500.000 |
Gastos notariales | 0,27 % | 0,27 % × valor de venta 0,27 % × 250.000.000 | $675.000 |
Total impuesto a pagar | $10.675.000 |
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Además de saber cuánto impuesto se paga por vender una casa, es clave que consideres otros gastos y documentos necesarios para que cierres la venta sin contratiempos:
No son un impuesto, pero debes incluirlos dentro de tu presupuesto de compraventa. Corresponden a los honorarios del notario. Aproximadamente son el 0,54% del precio estipulado en la escritura pública, según la abogada. Suele dividirse entre comprador y vendedor.
Este impuesto no se genera por la venta, pero es indispensable que si vas a vender tu propiedad estés a paz y salvo para poder hacer el negocio.
Este documento detalla el historial legal del inmueble: antiguos propietarios, hipotecas, embargos u otras limitaciones, fecha de adquisición, linderos y anotaciones legales.
Solo aplica si la vivienda que vas a vender está en una propiedad horizontal.
Confirma que no debes por mejoras urbanas. Este paz y salvo expresa que el predio no tiene deudas pendientes por concepto de contribución de valorización de un inmueble.
Vender tu casa implica planificar estos pagos. No dejes que te sorprendan los impuestos cuando ya tengas comprador.
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