Mateo Andrés Rivera Arbeláez
El mercado de vivienda en Colombia se reactiva con fuerza, pero enfrenta rezagos en obra nueva. Conoce las cifras, desafíos y proyecciones para 2026. Lee el análisis del experto en construcción, Mateo Rivera y descubre cómo se transforma el sector.
2025 tiene un aire distinto para el mercado de vivienda. Después de casi dos años de corrección, la demanda muestra signos claros de recuperación y los desarrolladores empezaron a reactivar su oferta de proyectos.
A septiembre, las ventas acumuladas ascendieron a más de 128.543 unidades. Este repunte provino sobre todo del segmento No VIS, que avanzó 18,7 %, mientras la VIS también creció, aunque a un ritmo más moderado (9 %).
Estos datos no hablan de un simple rebote estadístico, sino que reflejan un cambio en las expectativas, una relativa normalización financiera y una mayor disposición del comprador a concretar decisiones cuando el producto, la ubicación y el precio logran un equilibrio razonable.
El repunte también se refleja en los lanzamientos. Con 99.807 unidades nuevas (+13,8 % anual), el mercado comenzó a reconstruir su pipeline comercial. La expansión en No VIS (22,1 %) y el avance de la VIS (9,7 %) muestran que las empresas están ajustando su portafolio hacia segmentos con demanda activa y mayor tracción en ventas.
Sin embargo, esta recomposición no se traduce aún en igual medida en frente de obra; las iniciaciones suman apenas 78.679 unidades, lo que implica una caída de 28,6 % en el año. La contracción es más aguda en VIS (–35,9 %) y más leve en No VIS (–5,7 %), lo que evidencia que el ciclo de recuperación aún no permea plenamente la etapa productiva.
Un análisis más estructural surge al observar tres indicadores simples, pero reveladores:
El primero, ventas/iniciaciones = 1,63 (128.543 / 78.679), muestra que por cada vivienda que inicia obra se venden 1,63 unidades. En otras palabras, la velocidad de absorción supera con holgura la reposición del inventario. Si esta tendencia persiste, los inventarios tenderán a disminuir y, en ciertos submercados con baja disponibilidad, podrían presionarse los precios y los plazos de entrega.
El segundo indicador, lanzamientos/iniciaciones = 1,27 (99.807 / 78.679), indica que se están ofreciendo más unidades de las que efectivamente inician construcción, lo que refleja rezagos típicos en el cierre financiero, la obtención de licencias o la consecución de preventas suficientes.
Por último, la ratio ventas/lanzamientos = 1,29 (128.543 / 99.807), sugiere que las unidades lanzadas se venden a un ritmo ligeramente mayor al que se incorporan al mercado, un balance favorable para la absorción, aunque con el riesgo de escasez futura si no se acelera la obra nueva.
Desde una perspectiva territorial, la recuperación se concentra en los grandes polos urbanos. Bogotá–Cundinamarca registra 50.148 ventas (+15,9 %) y Antioquia 17.856 (+32 %), explicando buena parte del dinamismo nacional. Atlántico también destaca con un aumento de 27,4 %, mientras Valle del Cauca mantiene niveles estables. En lanzamientos, Antioquia lidera con un salto de 91,6 %, seguida de Bogotá–Cundinamarca con +29,3 %. En contraste, las iniciaciones siguen débiles, especialmente en Valle (–64,6 %), Bogotá (–23,5 %) y Antioquia (–12,4 %). En los departamentos donde la VIS tiene mayor peso y los subsidios son inciertos, los constructores postergan decisiones de obra, priorizando cautela sobre expansión.
Las condiciones financieras seguirán siendo determinantes para el mercado en 2026, aunque el panorama muestra señales alentadoras.
Las tasas hipotecarias han descendido de manera sostenida desde los máximos de 2023, gracias al esfuerzo del sistema financiero por facilitar el acceso al crédito. Este ajuste ha comenzado a aliviar la carga para los hogares y a mejorar la viabilidad de nuevos proyectos. Sin embargo, el margen para reducciones adicionales es más estrecho debido al nivel elevado de los TES y a la lenta transmisión de la política monetaria, factores que dependen en gran medida del manejo de las finanzas públicas.
Las proyecciones indican que la tasa de referencia se mantendría en torno a 9,25 % en 2025 y cerraría 2026 cerca de 8,25 %, lo que implica costos todavía superiores a los de ciclos anteriores, aunque en una senda descendente que favorece la recuperación gradual de la demanda.
Este avance se enfrenta a un desafío adicional: la contracción de los recursos del Fonvivienda. El presupuesto aprobado para 2025 y 2026, es significativamente menor que en los años de mayor inversión, lo que limita el alcance de programas como Mi Casa Ya y reduce el dinamismo del segmento VIS.
Aunque algunas administraciones locales y cajas de compensación han implementado iniciativas para mitigar el impacto, su escala sigue siendo insuficiente frente al déficit habitacional. Esta menor asignación se refleja directamente en las decisiones de los desarrolladores, que retrasan inversiones, ajustan planes de preventa y restringen el lanzamiento de proyectos VIS. A ello se suman la presión de costos laborales y los tiempos prolongados de licenciamiento, factores que explican por qué las iniciaciones permanecen en niveles bajos pese al repunte comercial.
De cara al cierre de 2025, el escenario base apunta a una normalización progresiva. Las estimaciones iniciales ubicaban las ventas en torno a 167.000 unidades, lo que representaría un crecimiento cercano al 9 % frente al año anterior. Sin embargo, los registros más recientes sugieren que la cifra podría acercarse a 170.000 unidades, reforzando la idea de una recuperación más sólida en la demanda. En contraste, las iniciaciones se mantendrían alrededor de 110.000 unidades, lo que implica una caída del 21 % frente a 2024 y confirma que la oferta sigue rezagada.
2026 muestra un panorama algo más equilibrado: ventas proyectadas en 175.000 unidades (+5 %) e iniciaciones en 120.000 unidades (+7 %). Con estas cifras, la ratio ventas/iniciaciones pasaría de 1,54 en 2025 a 1,46 en 2026. Aunque seguiría por encima de uno, reflejaría una convergencia gradual hacia el equilibrio entre oferta y demanda, sin señales de recalentamiento, lo que es clave para sostener la estabilidad del mercado.
El desafío será consolidar esta transición sin frenar el impulso comercial, así:
En las ciudades con inventarios bajos y ventas firmes, habrá margen para mantener precios y privilegiar proyectos de mayor eficiencia en metrajes y esquemas de pago flexibles.
En las zonas dependientes de VIS, la clave será garantizar continuidad en los subsidios y agilizar licencias, de modo que la reactivación llegue también a la base de la pirámide.
Para los financiadores, el foco estará en profundizar líneas puente, ofrecer desembolsos escalonados y productos hipotecarios que reduzcan la cuota inicial mediante combinaciones de tasa fija y UVR.
En síntesis, la vivienda colombiana atraviesa una fase de recuperación comercial firme, pero con rezagos en ejecución. Mientras los ratios ventas/iniciaciones y lanzamientos/iniciaciones se mantengan por encima de uno, el mercado seguirá reduciendo inventarios y sentando las bases de un nuevo ciclo de expansión.
La sostenibilidad dependerá, de tres condiciones: financiamiento más accesible, política habitacional estable y ejecución disciplinada de proyectos. Solo así el sector podrá pasar de un rebote coyuntural a una senda de crecimiento sostenido y equilibrado.
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